- Juristen können nicht alles heilen

Das Aus für „Schriftformheilungsklauseln“

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sowohl für Mieter (z.B. wenn der Mieter Investitionen in das Mietobjekt tätigt) als auch für Vermieter (Kalkulation des Kaufpreises beim Erwerb einer Bestandsimmobilie) große wirtschaftliche Bedeutung.

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sowohl für Mieter (z.B. wenn der Mieter Investitionen in das Mietobjekt tätigt) als auch für Vermieter (Kalkulation des Kaufpreises beim Erwerb einer Bestandsimmobilie) große wirtschaftliche Bedeutung.

Nach ständiger Rechtsprechung erfordert § 550 BGB bei länger als ein Jahr laufenden Mietverträgen, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe, die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben.

Ändern die Parteien eines solchen Mietvertrages nachträglich wesentliche Vertragsbestandteile, so muss diese von beiden Parteien unterzeichnete Änderungsvereinbarung zur Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB

  • hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen und
  • die geänderten Regelungen aufführen und
  • erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

„Korrekt“ wird eine derartige Vertragsänderung in einem (ersten, zweiten, dritten ...) Nachtrag niedergelegt.

Erstellen die Parteien des Mietvertrages über die Änderung einer wesentlichen Bestimmung des Mietvertrages keinen derartigen Nachtrag, sondern wird eine wesentliche Änderung nur z.B. durch ein Anschreiben und ein abzeichnendes „ok“ vereinbart, hat das Konsequenzen für die Laufzeit des Vertrages:

Anstelle der vereinbarten langen Laufzeit des Vertrages ist der Vertrag nunmehr für unbestimmte Zeit geschlossen und die Kündigung ist - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung - zulässig. Damit droht latent eine - gegenüber dem ursprünglich vereinbarten Vertragsende - vorzeitige Kündigung des Vertrages durch eine der Vertragsparteien, zum Beispiel weil der Vertrag inzwischen lästig ist. Damit werden die auf die fest vereinbarte Vertragslaufzeit gestützten Kalkulationen hinfällig.

Viele Mietvertragsparteien denken – insbesondere bei „gut funktionierenden“ Vertragsverhältnissen – bei Änderungsabsprachen nicht an die vorstehenden Anforderungen. Daher haben findige Juristen sogenannte „Schriftformheilungsklauseln“ entwickelt, um die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit im Falle nachlässig abgefasster Änderungsvereinbarungen zu vermeiden.

Mit seiner Entscheidung vom 27. September 2017 (X 12 ZR 114/16) hat der Bundesgerichtshof sich mit diesen Schriftformheilungsklauseln beschäftigt. Das Ergebnis der Entscheidung kann man einfach zusammenfassen: § 550 BGB ist zwingendes Recht:

Daher sind sämtliche derzeit gebräuchlichen Schriftformheilungsklauseln unwirksam.

Vermieter und Mieter sind also künftig im Interesse der Sicherung der langen Laufzeit ihrer Mietverträge noch mehr gehalten, die Schriftform zu beachten und daher alle wesentlichen Vertragsbedingungen in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde festzuhalten und wesentliche Änderungen in einem von beiden Parteien unterzeichneten Nachtrag, der den o.g. Kriterien entspricht, zu vereinbaren.

Sprechen Sie uns an, sollten Sie bezüglich eines bestehenden Vertrages oder wegen anstehender Änderungsvereinbarungen Unterstützung wünschen.

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