- Recht auf Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts

Die Tücken bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts

Voraussetzung für das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters an Teilen der Miete ist das Vorhandensein eines Mangels, der dem Vermieter bekannt ist.

Neben dem Anspruch auf Mietminderung steht jedem Mieter auch das Recht auf Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts zur Seite. Dieses Recht ist nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes jedoch weder der Höhe nach noch in zeitlicher Hinsicht unbegrenzt, so dass bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts Vorsicht geboten ist. Ein unberechtigt ausgeübtes Zurückbehaltungsrecht führt dazu, dass der Vermieter bei entsprechend hohem Mietrückstand wirksam das Vertragsverhältnis kündigen kann.

Voraussetzung für das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters an Teilen der Miete ist das Vorhandensein eines Mangels, der dem Vermieter bekannt ist. Weiterhin muss der Mieter die Mängelbeseitigung dulden und er hat auch nicht das Recht, dem Vermieter die Art der Mängelbeseitigung vorzuschreiben.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.04.2019 (Az. VIII ZR 12/18) entschieden, dass das Zurückbehaltungsrecht des Mieters sofort wegfällt, wenn dieser eine vom Vermieter angekündigte Mängelbeseitigung unberechtigt verweigert.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte die Vermieterseite mehrfach gewechselt. Es lief noch ein Prozess bei Gericht zwischen den Mietern und dem Vorvermieter auf Zahlung von Miete, da die Mieter wegen streitigen Mängeln die Miete gemindert hatten. Dieser Rechtsstreit war noch nicht abgeschlossen. Die Mieter verweigerten die Mängelbeseitigung durch den neuen Vermieter mit dem Hinweis, sie müssten den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der Beweissicherung für den Vorprozess aufrechterhalten. Diese Argumentation wurde den Mietern in dem vom BGH entschiedenen Fall zum Verhängnis.

Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass die Verweigerung der Mängelbeseitigung durch den neuen Vermieter unbegründet sei. Dies hatte zur Folge, dass mit dieser Ablehnung sofort das etwaige Zurückbehaltungsrecht entfiel und einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen waren. Da die Zahlung nicht erfolgte, denn die Mieter glaubten zur Verweigerung der Mängelbeseitigung berechtigt gewesen zu sein, drang der Vermieter mit der von ihm wegen Zahlungsverzuges ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch.

Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist darüber hinaus sowohl eine zeitliche als auch eine betragsmäßige Begrenzung zu berücksichtigen. So muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehaltungsrecht ist lediglich ein Druckmittel, um dem Anspruch auf Mängelbeseitigung Nachdruck zu verleihen. Wenn jedoch selbst ein hoher Rückbehalt auf Dauer den Vermieter nicht dazu bewegt, den Mangel zu beseitigen, dann hat – so der BGH – das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt. Da dieses nur ein vorübergehendes Recht ist, darf es nicht „auf Dauer“ mit einem (neben der Minderung) einbehaltenen Betrag als Kompensation für den Mangel missbraucht werden. Dadurch sei der Mieter – so der BGH weiter – auch nicht rechtlos gestellt, denn er kann und muss dann seinen Mängelbeseitigungsanspruch geltend machen und entsprechende Maßnahmen ergreifen.

Bis zu welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ohne Gefahr ausgeübt werden kann und welcher Zeitraum hierbei zu beachten ist, ist wiederum vom Einzelfall abhängig. Auch hier bedeutet die längerfristige Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ein Risiko für den Mieter, welches sorgsam abgewogen werden muss.

Jutta Ritthaler
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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