- Interessenabwägung zugunsten des Mieters

Im Spannungsfeld zwischen Eigenbedarf und Mieterschutz - Wirkt sich die Wohnungsnot auf die Interessenabwägung aus?

Ein Wohnraummietvertrag kann, sofern der Mieter sich nicht vertragsverletzend verhält, von einem Vermieter nur dann wirksam gekündigt werden, wenn er einen vom Gesetz anerkannten Kündigungsgrund hat.

Nachdem sich in den letzten Jahren in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine eher vermieterfreundliche Entwicklung abzeichnete, so lässt sich zwischenzeitlich in Rechtsprechung und Literatur eine veränderte Gewichtung bei der Interessenabwägung zugunsten des Mieters erkennen, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Ein Wohnraummietvertrag kann, sofern der Mieter sich nicht vertragsverletzend verhält, von einem Vermieter nur dann wirksam gekündigt werden, wenn er einen vom Gesetz anerkannten Kündigungsgrund hat. Die Eigenbedarfskündigung ist der am häufigsten vorkommende Grund. Im Gesetz heißt es hierzu, dass der Vermieter kündigen kann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 II. 2 BGB). Somit kommt es bei der Prüfung, ob eine wirksame Eigenbedarfskündigung vorliegt, auf die Beantwortung der Frage an, ob der Vermieter die Wohnung benötigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Somit ist im Prozess durch das Gericht nur zu prüfen, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er rechtsmißbräuchlich ist.

Wird die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bejaht, so steht ein Mieter jedoch nicht rechtlos dar. Er hat gem. § 574 BGB das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere im Haushalt mitlebende Personen eine Härte bedeutet. Diese Härte muss abgewogen werden mit den berechtigten Interessen des Vermieters. Überwiegen die Härtegründe des Mieters, so ist das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters fortzusetzen. Dies kann zeitlich befristet, aber auch unbefristet erfolgen.

Als besondere Härte gelten nicht alle Nachteile, die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbunden sind. Derartige Gründe müssen sich hiervon deutlich abheben. Anerkannt sind dabei insbesondere eine lange Mietdauer des Mieters und starke Verwurzelung, ein hohes Alter, aber auch der Gesundheitszustand und eine drohende Verschlechterung der körperlichen und psychischen Verfassung des Mieters. So hat der Bundesgerichtshof schon im Jahre 2013 festgehalten, dass, sofern der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsel zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des schwer erkrankten Mieters besteht, dies einen Härtegrund darstellen kann, der zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses führt.

Auf dem deutschen Mietgerichtstag im März 2019 hielt der Vorsitzende Richter vom Landgericht München 1, Herr Hubert Fleindl einen Vortrag der überschrieben war mit:

„Die Sozialklausel in Zeiten der Wohnungsnot § 574 Abs. 2 BGB: Eine vergessene Norm auf dem Prüfstand“

In seinem Referat wies Richter Fleindl darauf hin, dass in § 574 Abs. 2 BGB geregelt ist, dass eine Härte für den Mieter auch dann vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bislang spielte diese Norm in der gerichtlichen Praxis kaum eine Rolle. Zwar wurde der Einwand durch Mieter erhoben, jedoch haben die Gerichte diesen Einwand meist unter Hinweis darauf zurückgewiesen, dass hierzu nicht ausreichend vorgetragen wurde. Häufig fehlte es an konkreten Nachweisen dafür, welche tatsächlichen Aktivitäten mieterseits entwickelt worden sind, um Ersatzwohnraum anzumieten. Da es sich um einen mieterseitigen Einwand handelt, ist der Mieter verpflichtet, das Vorhandensein dieses Härtegrundes zu beweisen. Weiter muss geklärt werden, was unter „zumutbare Bedingungen“ zu verstehen ist. Dies, so die Rechtsprechung, ist eine Frage des Einzelfalls. Ein wesentliches Kriterium sind jedoch die Mietkosten. So wird im Regelfall davon ausgegangen, dass eine Bruttomiete für den Ersatzwohnraum maximal 40 % des Haushaltseinkommens erreichen darf, um zumutbar zu sein. Alles darüber ist unzumutbar.

Es ist damit zu rechnen, dass zukünftig in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - wie etwa im Großbereich Hamburg – die Gerichte zukünftig die Härteeinwendungen der Mieter gemäß § 574 BGB intensiver prüfen. So dürfte es zu einer Beweiserleichterung für den Mieter führen, wenn sich die streitige Wohnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und/oder einer Existenz einer Mietpreisbegrenzungsverordnung befindet.

Auf dieser Linie liegt auch das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.05.2019 (Az. VIII ZR 180/18). Hier hatte sich der BGH mit einer Eigenbedarfskündigung aus Berlin auseinanderzusetzen. Die beklagte Mieterin (Jahrgang 1937) lebt mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen in einer wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung. Dass Eigenbedarf vorliegt, wurde von den Gerichten in erster und zweiter Instanz bestätigt und auch vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil nicht in Frage gestellt. Dennoch hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, da nach seiner Auffassung das Landgericht die Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den im Widerspruch geltend gemachten Härtegründen der Mieterin nicht ausreichend vorgenommen hat.

In der vorliegend dargestellten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof in dem über 40 Seiten langen Urteil sehr ausführlich dargelegt, wie sorgfältig die Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen durchzuführen ist. Er hat dem Landgericht aufgegeben, die Interessen der Vermieterseite unter Berücksichtigung des Eigentumsschutzes zu würdigen und hierbei ausgeführt, dass auch der Vermieter, der eine vermietete Wohnung zum Zwecke des Eigenbedarfs kauft, nicht schlechter gestellt sein darf, als ein Vermieter, bei dem erst später im laufenden Vertragsverhältnis Eigenbedarf entsteht.

Im Hinblick auf die mieterseitigen Härtegründe hat der Bundesgerichtshof dem Landgericht aufgegeben, sich ausschließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls zu orientieren und weitere notwendige und erforderliche Feststellungen zum Gewicht der Härtegründe Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen zu treffen.

Er gab dem Landgericht ebenfalls auf, weitere Feststellungen dazu zu treffen, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann) vorliegt.

Nach dieser Entscheidung werden sich Vermieter und Mieter darauf einstellen müssen, zu diesen Komplexen in zukünftigen Verfahren noch weiter und ausführlicher vorzutragen und Beweis anzubieten, damit die Gerichte eine den Anforderungen des Bundesgerichtshofes entsprechende Interessenabwägung vornehmen können.

Jutta Ritthaler
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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